¿Están caros los pisos? Bastante y eso que los bancos están deseando que suban más, para vender algo mejor su enorme cartera que acumulan…
Si calculas un PER a los pisos, el ratio Precio de compra del piso / Alquiler anual no te compras un piso ni de coña. Te hago números reales para que lo veas: para un piso pequeño, en las afueras de Madrid, que vale 350.000 euros y que te lo alquilan por 950 euros, te sale un PER de 30.7 veces beneficios… ¡Muy caro para los estándares de la bolsa!
Para que sea barato, ¿no deberíamos ponerle un precio beneficio de 15 veces? Pues eso, para un PER de 15 veces beneficios, el coste de un piso que se alquila por 950 pavos al mes es de 171.000 euros… Y si le ponemos un PER de 20 veces beneficios saldría un valor de la casa de 228.000 euros, muy lejos todavía del valor de mercado de 350.000 euros, fruto de un sinsentido y de una euforia desmedida que sigue en el sector…, le pese a quien le pese.
No es que el mercado inmobiliario no se pueda equiparar con el bursátil, es que quizás debería…
Te pongo otro ejemplo: un piso grande en Madrid de 300 m2, que se trata de vender por 2.000.000 euros y que se alquila por la friolera de 3.600 euros/mes. Si hacemos números saldría un PER de (2.000.000/(12*3.600)=46,2 veces beneficios. Es decir, tardaríamos 46 años en recuperar la inversión si lo compráramos. De locos!!!
En bolsa comprar una empresa diversificada, con ventas globales, con presencia mundial, por un PER de 46 veces beneficios sería de tarados, un imposible ganarle dinero a corto ni a medio plazo…
Luego quien quiera vender una casa grande por 2.000.000 de euros en Madrid lo lleva clarinete, habida cuenta de la cantidad de ellas que se ofrecen. Y el comprador no es tonto, así que se agazapa y espera, mientras que el vendedor desespera…
Cuando yo me compré mi casa en 1996, me la compre con un PER de 21 veces beneficios. ¿Por qué en el año 1996 aceptábamos unos precios y ahora se aceptan otros? Si no te has enterado todavía que los precios de los pisos pueden bajar, espera a ver que se desinflen los mercados inmobiliarios por ahí fuera, suban los tipos de interés, y no se arregle la demografía, que no se va a arreglar, y verás… Mientras, los costes de 1996 son muy similares a los actuales, en materia de cemento, ladrillos, hierro, madera, y el suelo no es que sea muy abundante, es que hay la leche… Frente a mi ventana siguen pastando ovejas y se siembra trigo y de todo…
Y la diferencia entre el mercado inmobiliario y los bonos y acciones es que no tiene la PUT de los bancos centrales…, y si se tuerce todo, bajará mucho. Abrazos,
PD1: En España fuimos los peores: el residencial llegó a suponer el 12% del PIB, cuando ahora ronda el 4,5% del PIB.
A España todavía le queda un largo camino para recuperarse de la crisis inmobiliaria. Como esta infografía de Statista muestra, en la actualidad el precio real de la vivienda en el segundo trimestre de este año está muy por debajo de los valores registrados en el mismo periodo de 2008. La Reserva Federal de Dallas ha realizado este análisis eliminando el factor de la inflación del precio de las casas, y tomando como referencia el año 2005 (marcado como 100 en el índice).
España es el país donde más se ha reducido el valor de las casas, seguido de Italia e Irlanda. Por el contrario, países como Suecia, Luxemburgo o Bélgica presentan unas cantidades mucho más elevadas. La infografía ha sido publicada en este artículo de El Economista.
España es el país donde más se ha reducido el valor de las casas, seguido de Italia e Irlanda. Por el contrario, países como Suecia, Luxemburgo o Bélgica presentan unas cantidades mucho más elevadas. La infografía ha sido publicada en este artículo de El Economista.
Este gráfico muestra los índices de precios inmobiliarios en términos reales en el segundo trimestre de 2008 y 2016 en países europeos seleccionados.
Pero como puedes ver, otros países han generado su propia crisis de precios en los años siguientes…
PD2: El error es pensar que, como en otros países suben fuerte los precios, deben subir aquí también… Nope! Ejemplos de disparates en otros países:
EEUU:
A pesar de que las rentas hayan iniciado el camino hacia abajo:
Reino Unido (mira Londres, que va a doblar desde 2008!!!):
Canada:
Crazy total!!! Ya petarán, ya…
Y en España subiendo el IBI sin freno, a pesar del desplome de las casas:
Ahora que toca pagarlo, es una vergüenza…
PD3: Y encima España con esta mora:
Los márgenes de intereses estrechos tienen un lado positivo para la banca. LLas facilidades que ofrece la política de tipos de interés bajos impuesta por el Banco Central Europeo (BCE) han permitido a cada vez más empresas y hogares volver a pagar sus créditos con los bancos y reducir significativamente la morosidad.
Entre diciembre del año pasado y el pasado mes de junio, las 13 principales entidades españolas vieron descender sin excepción el volumen de créditos con escasa probabilidad de cobro (dudosos) que tienen otorgados en nuestro país. El saldo de uno de los apuntes en el balance que más caro les has salido a los bancos tras el estallido de la burbuja inmobiliaria se redujo en 10.176 millones de euros en el primer semestre para situarse en 105.197 millones de euros, según datos públicos referidos a enero y junio aportados por las propias entidades.
Desde junio de 2014, las entidades de crédito han transmitido progresivamente la disminución de sus costes de financiación aplicando tipos de interés más bajos a sus préstamos. Tanto los intereses pagados por las empresas, que constituyen el mayor volumen de créditos dudosos en las entidades, como los de los hogares, están en mínimos. Las primeras abonan 15.672 millones de euros en términos interanuales, cuatro veces menos que lo que pagaban en 2008. Por su parte, la factura de los hogares se sitúa en 6.447 millones de euros anuales, casi seis veces menos que al principio de la crisis, según un estudio sobre capacidad de financiación de la economía de Bankia del pasado 30 de septiembre.
Con estas facilidades, es más que probable que el saldo de dudosos de las principales entidades continúe descendiendo hasta por debajo de los 100.000 millones de euros al concluir el año.
Otro indicador de mejora de solvencia, el del volumen de adjudicados -activos que pasan al poder de los bancos al no poder los prestatarios hacer frente a los préstamos- también mejora. De las 13 principales entidades españolas, siete vieron frenarse la entrada de activos a su balance. Eso sí, en términos de volumen, los adjudicados aumentaron en 91 millones de euros hasta junio.
Todo lo anterior hace que la morosidad ampliada -ratio que incluye los dudosos y los adjudicados en relación con crédito a la clientela y que se considera más fiable que el de morosidad- retroceda, en general, a ritmos de entre 0,54 y 2,18 puntos porcentuales. La entidad que cuenta con una cartera de crédito más saneada en este sentido es Bankinter, seguida de Kutxabank y Bankia, que en 2012 traspasó 22.417 millones de euros en activos a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).
En total, Sareb recibió 200.000 activos financieros e inmobiliarios valorados en 51.000 millones de euros procedentes de Bankia, Catalunya Bank (ahora BBVA), NCG Banco-Banco Gallego (Abanca), Banco de Valencia (CaixaBank), BMN, Liberbank, Caja3 (Ibercaja) y Ceiss (Unicaja). Gracias a estos traspasos y a la venta acelerada de los activos restantes a fondos de inversión compradores de carteras con fuertes descuentos, las entidades han mejorado notablemente su solvencia.La propia Bankia, muy activa en los tres últimos años, se sitúa a día de hoy como una de las más saneadas en este sentido.
En el otro extremo se situaría Banco Popular,Unicaja y BBVA, que por distintas razones aún acumulan en sus balances fuertes cantidades de créditos dudosos. Popular que compró Banco Pastor en octubre de 2011 y sin recurrir a los rescates del resto de entidades, se propone descargarse de activos tóxicos en el primer trimestre de 2017 incluyéndolos en una filial que venderá. A BBVA, por su parte, le penaliza la integración de Catalunya Caixa.
PD4: Y el crédito sigue desplomado en España:
Desde 2008 el saldo de crédito bancario al sector privado residente[1] no ha dejado de contraerse en España. Como puede apreciarse en el gráfico adjunto, son ya prácticamente treinta trimestres consecutivos de caída, con un espectacular desplome de casi 600.000 millones de euros, algo más de un 30% de los más de 1,8 billones que representaba entonces la financiación otorgada por el sistema bancario. Cierto es que, como hemos señalado en otras entradas de este blog (aquí o aquí, por ejemplo) el ritmo de caída se modera desde 2013, pero no lo es menos que dicha caída ha persistido durante los últimos trimestres en los que la actividad y el empleo de la economía española ha encadenado crecimientos significativos y estables en el entorno del 3%.
La mitad de dicho desplome, unos 300.000 millones de euros, es debida a la reducción del crédito constructor e inmobiliario. El resto del crédito a empresas acumula una caída adicional superior a 100.000 millones, de modo que la reducción de financiación bancaria a actividades productivas acumula en torno a dos tercios aproximadamente de la reducción de la cartera crediticia OSR de la banca en este periodo. El tercio restante, algo menos de 200.000 millones, responde a una contracción del crédito a hogares, más importante en términos absolutos en el destinado a adquisición de vivienda, aunque mayor en términos relativos en el destinado genéricamente al consumo. Como resultado final el saldo del crédito bancario a hogares supera ya en estos últimos trimestres al del crédito a empresas, lo que no ha sucedido en los últimos veinte años en los que el Banco de España proporciona un desglose comparable.
Tan relevante como esa variación acumulada negativa tan extraordinaria de las carteras crediticia de los bancos es su evolución. Todos los segmentos mencionados han mostrado y siguen mostrando caídas ininterrumpidas a lo largo del periodo con la única excepción del crédito al consumo, que en los últimos trimestres, al albor de la recuperación de la actividad y del empleo, muestra ya una cierta expansión.
Lo que sí es cierto es que algunos de los segmentos (crédito a hogares tanto para vivienda como para consumo, así como el crédito pyme) empezaron a mostrarsíntomas de recuperación en la concesión de nuevas operaciones ya en 2014, que, no obstante, han venido siendo compensadas de forma casi generalizada por las amortizaciones. En el ámbito hipotecario se viene observando recientemente un cierto aumento incluso de las tasas de amortización anticipada (no natural) por parte de las familias favoreciendo adicionalmente el proceso de desapalancamiento.
Lo que por supuesto es singular y llamativo es que el volumen de las nuevas operaciones de crédito de mayor importe a empresas[2] está sufriendo recientemente un importante retroceso, de modo que, globalmente, el volumen de nuevas operaciones de crédito que está generando la banca es ahora incluso inferior al del pasado año en el mismo periodo. Esto puede observarse en los gráficos adjuntos que muestran cómo el comportamiento positivo de las nuevas operaciones de crédito con familias y pymes respecto al pasado año están totalmente lastradas (de hecho sobradamente compensadas) por la inhibición de las grandes empresas en la demanda de crédito bancario.
Aunque en este comportamiento podría estar pesando un cierto proceso de desbancarización de la financiación empresarial, que por otra parte parece inevitable y goza del beneplácito e impulso de las autoridades europeas, lo cierto es que en España la evidencia de una mayor apelación directa a los mercados de capitales es todavía limitada[3]. Parece más lógico que tal comportamiento obedezca fundamentalmente al aumento de la capacidad de autofinanciación de las empresas unido a tasas de inversión de éstas que son todavía relativamente reducidas, lo cual propicia la extensión del proceso de desapalancamiento en el que aún sigue inmersa nuestra economía.
En efecto, esa lectura se desprende también de la información que arrojan las cifras de contabilidad nacional. Las Cuentas Trimestrales No Financieras de los Sectores Institucionales del 2T16 sitúan la capacidad de financiación de la economía española en el acumulado de los últimos doce meses en el 2,4% del PIB, máximo de la serie histórica.
+ Por sectores institucionales, las sociedades no financieras elevan su capacidad de financiación hasta los 3,4 puntos de PIB en el acumulado de los últimos doce meses, frente a los 1,9 puntos registrados en junio del año pasado. De estos datos se infiere que el desapalancamiento del sector empresarial incrementa su velocidad de crucero (según datos del BCE el endeudamiento se sitúa en el 103% PIB en el 2T16, frente a 108,1% del promedio empresarial del área euro).
+ En relación con los hogares, su endeudamiento se ha reducido en unos 30 puntos desde el máximo registrado en el 2T08, para situarse en el 104,5% de su renta bruta disponible en el 2T16. Pese al camino recorrido, los hogares aún tienen por delante un esfuerzo significativo para aproximarse a las ratios de endeudamiento propias de las principales economías de nuestro entorno (94,6% promedio hogares área euro).
En definitiva, (1) sin indicios por tanto de que el proceso de desapalancamiento de las empresas esté finalizando, (2) considerando además que en los próximos trimestres una parte de la financiación empresarial se acabe filtrando fuera del sistema bancario (mayor apelación a los mercados de capitales) y (3) teniendo en cuenta que el endeudamiento de los hogares sigue siendo relativamente alto, cabe esperar que el crédito bancario siga experimentando en España tasas negativas no sólo este ejercicio sino también en el siguiente.
(*) Con la colaboración de Daniel Fuentes
[1] Crédito OSR (Otro sector residente) en terminología del Boletín Estadístico del Banco de España, para diferenciarlo del total del crédito que incluye adicionalmente a las Administraciones Públicas y a las propias Entidades Financieras.
[3] En el ámbito europeo el BCE si observa sin embargo una mayor evidencia desde que el pasado mes de febrero incorporó la adquisición de bonos corporativos a su política no convencional de compra de activos.
PD5: Que cada día que pase vivamos con alegría lo que nos vaya sucediendo, nos guste o no, nos canse o no, nos duela o no… Todo lo que nos ocurre, sea bueno o malo, lo quiere Dios y tiene un motivo que no conocemos, pero que debemos aceptarlo con agrado ya que viene de Él. Lo malo es bueno, aunque no sepamos por qué, ya lo sabremos…
